À Sint Maarten, la question de la structure est l’une des plus rentables à poser avant d’acheter. Détenir un bien en nom propre ou via une société (NV ou BV) ne change pas seulement la paperasse. Cela change l’impôt sur les loyers, l’impôt à la revente et la façon de sortir l’argent. Et depuis un an, la taxe de 10 % sur les dividendes entretient la confusion. Voici l’état des lieux, chiffres à l’appui.
1. EN NOM PROPRE : PLUS-VALUE NON TAXÉE, LOYERS IMPOSÉS SUR 65 %
Un particulier qui revend un bien détenu à titre privé, hors activité d’entreprise, n’est pas imposé sur la plus-value. Les loyers sont déclarés à hauteur de 65 % du loyer brut. Cette règle vaut pour les résidents, et les non-résidents sont aussi imposés sur les loyers de biens situés à Sint Maarten. Seuls les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition s’y ajoutent en déduction. Il n’y a ni amortissement ni frais réels au-delà de l’abattement forfaitaire de 35 %. L’impôt sur le revenu est progressif, de 12,5 % à 47,5 % selon le barème en vigueur.
2. VIA UNE SOCIÉTÉ : 34,5 % SUR LES LOYERS ET LES PLUS-VALUES
Une société qui détient un bien est taxée à 34,5 % (profit tax) sur les loyers comme sur les plus-values. Elle peut en revanche déduire l’amortissement et les frais réels. Elle peut aussi bénéficier d’une déduction pour investissement de 12 % sur le bâtiment, l’année de l’investissement puis l’année suivante (24 % au total). Le terrain en est exclu, et la déduction est reprise si le bâtiment est cédé dans les 15 ans. Pour un bien destiné à prendre de la valeur et à être revendu, la détention en nom propre laisse la plus-value hors champ. Pour une activité de location ou de développement structurée, les déductions de la société compensent souvent l’impôt sur la plus-value.
Exemple illustratif : plus-value de revente de 250 000 USD.
→ En nom propre (investissement privé) : 0 USD d’impôt sur la plus-value.
→ Via société : jusqu’à 86 250 USD (34,5 %), calculés sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Les amortissements déduits pendant la détention augmentent donc le gain imposable.
3. LA TAXE DIVIDENDES DE 10 % : OÙ EN EST-ON VRAIMENT ?
À ce jour, Sint Maarten ne prélève aucune retenue à la source sur les dividendes, intérêts ou redevances. Une ordonnance de 2000 existe dans les textes mais n’a jamais été mise en application. Une retenue de 10 % avait été annoncée pour le 1er janvier 2026. Selon les guides fiscaux spécialisés, elle a été retirée sous la critique avant son introduction, mais elle figure toujours parmi les textes que le gouvernement entend présenter. Attention : certains guides en ligne la décrivent encore comme déjà en vigueur, ce qui est inexact.
En pratique, pour un actionnaire non résident, les bénéfices d’une société de Sint Maarten sont taxés à 34,5 %, puis sortent sans retenue locale. Ils restent toutefois imposables selon les règles de son pays de résidence. Pour un actionnaire résident, le dividende est imposé comme revenu de capitaux mobiliers. Un taux réduit de 18,75 % s’applique sur demande en cas de participation substantielle.
4. LA FRONTIÈRE ENTRE INVESTISSEUR PRIVÉ ET ACTIVITÉ COMMERCIALE
La plus-value reste non taxée tant que le propriétaire gère son patrimoine. Acheter, louer via une agence et revendre relève de la gestion de patrimoine. Acheter des unités à rénover puis les revendre de façon répétée est une activité d’entreprise : loyers comme gains deviennent alors imposables. Les cas intermédiaires existent, et l’analyse doit être faite et documentée dès le départ.
À noter aussi : la taxe sur le chiffre d’affaires (turnover tax) de 5 % s’applique à de nombreux services, avec des exemptions. C’est le cas de la location d’un logement à un résident pour occupation permanente. La location courte durée à des touristes non résidents relève quant à elle de la room tax de 5 %, à la place de la turnover tax.
5. COMMENT CHOISIR
• Achat pour détenir et revendre à terme : le nom propre est souvent plus simple et plus avantageux fiscalement.
• Location structurée, plusieurs biens, développement : la société peut se justifier (déductions réelles, amortissement, séparation des risques).
• Actionnaires résidents ou non résidents : la fiscalité de sortie diffère, d’où l’importance d’une simulation personnalisée.
La structure se décide avant de signer l'acte authentique chez le notaire, pas après la signature. Faites valider votre montage par un fiscaliste local et, pour les questions juridiques, consultez un notaire à Sint Maarten. Méfiez-vous des guides en ligne non datés : la taxe dividendes de 10 % n’est pas appliquée aujourd’hui, mais le sujet évolue. Oceano vous met en relation avec des fiscalistes partenaires.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.
